都市更新懶人包：一文整理法規及申請條件

上週參觀辦在花博公園的都市更新博覽會收穫不少，這篇文章適合家裡面臨都更機會的你：

以下內容摘自⟪社團法人臺北市都市更新整合發展協會⟫：

1. 誰可以發起都市更新？

實施者⮕執行都市更新計畫的機關或團體（市政府/建商/更新會）， 可分為下列3種主要方式：

a. 公辦都更

• 優點：政府直接主導並參與都市更新計畫；地主對都市更新計畫的信賴度提高。
• 缺點：時間成本高，平均需花5至10年以上

b. 民辦都更

由建商主導 （最常見），由建商負責都市更新的監督、執行與籌措資金。

主要方式為「 協議合建 」與「 權利變換 」

重點差別：

• 協議合建-屬於私人契約
  好處是有許多商議空間，但因為是私人契約，所以政府不會審查房地價值分配的合理性，因此選擇「 協議合建」 的缺點是房地價值計算方式較不透明。
  ⮕ 可能會出現房地估價不公、應由建商繳納的稅目轉嫁給所有權人的疑慮。
• 權利變換-需政府審查
  「 權利變換 」是由實施者與所有權人共同指定 3 家估價師，評估更新前後的土地與建物價值，因此每位所有權人房地估價的標準是相同的，較無商議空間；而後擬定完成的「 權利變換計畫 」會經過「 都市更新審議會 」審查，由政府審查土地與建物的分配方式合不合理，對所有權人來說，估價與土地分配較有保障。

c. 自辦都更

可細分為「 自辦 」與「 委辦 」的兩種：

-自辦：由 7 個以上的土地及建物所有權人成立「 都市更新會 」，成為正式的法人組織; 也可以利用社區原有組織(管委會)，改組重建委員會。

⮕ 自己尋找建築公司、地政士、銀行、信託、代銷等委託方。

-委辦：所有權人不用成立更新會，只要委託有經驗的都更顧問公司或建經公司，擔任「 代理型實施者 」做全案管理就好。

⮕「 代理型實施者 」會收取辦理都市更新的服務費，負責都更辦理與遴選管理建築公司、地政士、銀行、信託、代銷等委託方。

• 優點：因為沒有建商介入，不用分給建商房地。
• 為近年政府推行的都市更新，因此政府有給予「 自辦都更 」額外的補助，例如自主更新的重建規劃費補助等。
• 缺點：時間成本很高，全由所有權人自負盈虧。

2. 我家是劃定的都更區域嗎？

 

即使沒有公辦都更的機會，也能自行爭取機會，更多法條細節可以參考台北市都市更新處。

3. 都市更新耗時多長？

• 審議完成到施工完工，至少須花上6年左右
• 審議時間：平均2.4年，正式施工期間：平均3.5年
  
  ⮕ 不包括前期的整合規劃階段，依據個案的基地地面積大小及地主更新意願等因素，合計可能會達10年以上之久，屆時屋齡可能已經接近50年。

  ⮕整建or維護從送件申請至完工大約須花上3至5年，與重建相比快速不少

4. 我可以拿回多少坪的房子？怎麼計算？

前面有提到與建商合作後可能使用「 協議合建 」or「 權利變換 」分配取回的房屋價值算法不同：

圖片來源：耕建築

政府主推的「 權利變換 」3大好處：

1. 多數人同意即可，少數人反對不致影響事業進行

2. 稅賦減免

3. 公平公正分配權利義務，減少爭議

更多比較請看這裡 

5. 執行都市更新的好處

權利變換：印花稅可免徵，營業稅已包含在成本

◎結語：

為了加速都更進程，台北市推出都更8箭（減少審核日/增加容積獎勵/協助民眾試算…）。
台北市平均屋齡接近40年，超過30年以上房子的比例達72%急需都更，但一般屋主心繫「一坪換一坪」的堅持，看起來成功都更依然是漫漫長路。